J-REIT銘柄研究
退職後の資産運用方針の一つとして、インカム収入を増やすことを掲げています。
高配当株を買うには今は株価が高すぎるように思え、かといって外貨建てであっても債権でインフレに勝てるかというとそれも疑問です。
そこで、上場の不動産投資信託（J-REIT）に着目しました。株ほどに攻める力もなければ、債券ほどに守りに強いわけでもない中途半端、もといミドルリスク・ミドルリターンの資産クラスと言われます。
下の表に示したように、近年日本株が上昇しているのに対し、J-REITは三年鳴かず飛ばずです。ひとたび飛ぶと天まで上がり、ひとたび鳴けば人を驚かすかもしれません。
| 指数 | 過去3年間の上昇率 |
| 日経225 | 27.7% |
| TOPIX | 33.7% |
| 東証REIT指数 | -9.5% |
東証REIT指数の予想分配利回りは4.3%で悪くなく、また株式でのPBRに似た指標であるNAV倍率も、ごく一部の銘柄を除いて１倍を下回っています（※）。
銘柄選定
月41万円の“不労所得”をもらう億リーマンが教える 「爆配当」株投資という本によると、J-REIT銘柄の選定の際に特に留意すべきは以下の３点です：
１．格付けとスポンサー企業
２．分配利回り
３．投資対象不動産
東証J-REIT銘柄について、上記点およびNAV倍率、LTV、時価総額などなどを一覧表にして鋭意検討した結果、今回の私のJ-REIT投資・第１陣は以下のセットとしました！
8956 ＮＴＴ都市開発リート投資法人
8985 ジャパン・ホテル・リート投資法人
3234 森ヒルズリート投資法人
3269 アドバンス・レジデンス投資法人
3279 アクティビア・プロパティーズ投資法人
3292 イオンリート投資法人
3455 ヘルスケア＆メディカル投資法人
3481 三菱地所物流リート投資法人
信用買いでレバレッジ
現物買いのみならず信用買いも利用して、第２陣の選定・投資を進める予定です。
予想分配率が例えば4%の銘柄について、信用取引の買方金利が十分に低ければ、信用買いで金利差分インカムが増やせます。
株ほど価格は変動しないという前提です。怖いのは金利上昇ですが、これは、かなりゆっくりとしたペースなのではと予想してます。
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